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Dozy.第一桶金 | 18th Nov 2015 | 一般, 財富@投資世界 | (3870 Reads)
誤解:大單位罕有!
實情:買得起大單位的人仲罕有!

兩年前不少專家分析,細價樓供應多,將會跑輸,相反大 單位、豪宅供應少,將會跑贏。單從大單位、細單位比例看,確實如此,根據差餉物業估價處的資料顯示,以今年為例,細單位供應已經增加不少,截至 8 月落成的單位之中,100 平方米以上的單位只佔 13%,問題是這些單位動輒 1000 萬至 3000 萬,首期 500 萬至 1500 萬,在沒有人民幣的支持下,到底有沒有 13% 的準買家買得起呢?

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誤解:有實力的買家會買大單位,細單位買家多沒有實力!
實情:有實力的買家一樣會買細單位!

實力都有分很多不同層次,例如湯博士,貴族背景、神級水平,當然不屑買細價樓,然而筆者認識不少資深的地膽投資者,其實都是靠一層細單位起家,今天手持幾十個細價樓。據其中一位前輩分享,樓價越升得高,風險就越大,賣出大單位買入細單位,是慣用手法。舉例你在 SARS 的時候以 200 萬買入一個太古城單位,今天升到 900 萬了,你沽出套現,手上完全冇磚頭,又驚樓市繼續升,買大單位,又驚樓市掉頭跌,最好的方法是買個 500 萬的單位,或者兩間 3、400 萬單位,袋起一筆鎖定利潤,萬一睇錯,市繼續升,磚頭還在,萬一市跌,利潤已鎖定,甚至可以吼位再執平貨。

誤解:大單位買家有實力,防守力強,細單位買家防守力弱!
實情:防守力強唔代表蝕錢都唔走!

大單位及豪宅買家,無可否認都很有實力,甚至是自己做生意,不過有實力唔代表蝕錢都唔走,尤其是做生意的要錢週轉,自然會選擇壯士斷臂,反正這個單位可能只是一小個投資項目,他們對錢相對比較敏感,贏就谷,輸就縮。相反細價樓業主很多是用家,唔會因為少少升跌而將自住單位賣走,況且呢層樓可能係佢全副身家,輸咗就乜都冇,反而更有轉售為租,守住先的動力。

誤解:分得太散難管理!
實情:唔分散有事仲大鑊!

之前都有朋友問筆者:「管理咁多間細價樓唔煩咩?點解唔賣晒啲細價樓換一間豪宅,租客質素都高啲啦!」老老實實,質素高唔代表會交租,好多朋友遇到的租霸,都係有高級職業,有知識的租客。況且質素嘛,可以裝出來的,俾我做租霸,我都霸間靚啲架啦!試想想,如果你成副身家瞓晒落去一間豪宅,萬一租客唔交租,又或者好似灣仔個租客咁一時 High 大咗,玩舖旅行喼藏屍,咁就真係血本無歸,相反如果你將資金分開 5、6 間細價樓,就算有一個唔交租,一個睇唔開燒炭,都唔死得,勝在兄弟多,冇理由 6 個租客一齊
燒炭嘛。

誤解:經濟差好多人供唔起樓要斷供!
實情:同時又有好多人要大屋搬細屋!

經濟差有細價樓業主失業,供唔起樓係事實,但係亦都會有好多原本住靚屋楂靚車的中高層人士,失業、Bonus 勁跌,自然就要大屋搬細屋。相反大單位、豪宅,在不景氣的時候,可以住得起的人更少,隨時要丟空一段時間都冇人租。所以一直以來細價樓的租金回報都比較高,跌起上嚟防守都易啲。

仲未計政府政策幫手...
例如收緊按揭、壓力測試、雙倍花稅、買家印花稅等等,每一招都是將資金推向細價樓市場,好多好多人手上有一百幾十萬,但係發覺乜鬼都買唔到,又唔想買股票,於是就乜鬼都買,工廈、車位、大陸樓等等,總之銀碼細細就買。睇形勢政府有排都唔敢撤招,未來幾年有乜辦法唔係 Lump Sum 天下。

呢個情況已經蔓莚至工商舖市場...

細銀碼的工廈、商廈、舖位都賣得好,1% 工廈兵團的拆售項目,由於質素高,大細比例適中,唔係亂咁間,越來越受迎,有買家更摸出獲利數十萬。商舖兵團的民生區細舖位,回報不俗,講座再分享。

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